Altbausanierung in München: Kosten, Ablauf und Zuschüsse
Eine Altbausanierung in München beginnt meist mit demselben Gedanken: „Die Wohnung hat Charme, aber so kann sie nicht bleiben.“ Altbauten sind charmant, aber oft energetisch und technisch veraltet.
Eine Sanierung steigert Wohnkomfort, Energieeffizienz und Immobilienwert. Sie ist aber auch komplex, und im Altbau zeigt sich vieles erst, wenn die Wand offen ist.
Die gute Nachricht: Mit einem klaren Ablauf bleibt das beherrschbar. In diesem Ratgeber zeigen wir, was zur Sanierung gehört, was typische Maßnahmen kosten, wie der Ablauf aussieht und welche Zuschüsse es gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Legen Sie am Anfang fest, welche Bereiche der Sanierung wirklich anstehen.
- Rechnen Sie Zusatzkosten, zum Beispiel für Schimmelbeseitigung oder Asbest, von Anfang an mit ein.
- Halten Sie die Reihenfolge ein. Erst wenn Bestand, Konzept und Genehmigungen stehen, beginnt die Baustelle.
- Der Antrag auf Förderung muss gestellt sein, bevor die Arbeiten beginnen.
1Was versteht man unter Altbausanierung?
Viele denken bei Sanierung zuerst an neue Böden und frische Farbe. Eine Altbausanierung geht weiter: Das Gebäude wird an heutige Standards angepasst – technisch, optisch und energetisch. In München ist das besonders wichtig, weil Denkmalschutz und Energieeffizienz zusammenkommen.
Typisch sind vier Bereiche:
- Energetische Sanierung: Dämmung, Fenster, Heizung.
- Innenausbau: Bäder, Böden, Decken, Wände.
- Strukturelle Maßnahmen: Statik, Dach, Feuchtigkeitsschutz.
- Modernisierung: Elektrik, Smart-Home, Raumaufteilung.
Besser: Legen Sie am Anfang fest, welche Bereiche wirklich anstehen. Wer nur an die Oberfläche denkt, öffnet später frisch gemachte Wände noch einmal.
2Was kosten typische Sanierungsmaßnahmen im Altbau?
„Was kostet das ungefähr?“ Das ist fast immer die erste Frage. Eine Zahl für alles gibt es nicht, der Umfang entscheidet. Als grobe Orientierung für typische Maßnahmen:
- Dämmung der Fassade: ca. 120 – 200 € pro m².
- Heizungsmodernisierung: ca. 8.000 – 20.000 €.
- Dachsanierung: ca. 200 – 350 € pro m².
- Neue Fenster und Badsanierung: Dafür erstellen wir ein individuelles Angebot und planen nach Ihrem Budget.
Was man nicht sieht, kommt oft dazu. Bei Altbauten entstehen häufig Zusatzkosten, zum Beispiel für Schimmelbeseitigung oder Asbest. Wie Sie Ursachen feuchter Wände erkennen, lesen Sie im Ratgeber Feuchte Wände im Altbau.
Unser Rat: Rechnen Sie solche Zusatzkosten von Anfang an mit ein und lassen Sie den Bestand prüfen, bevor Sie Ihr Budget festlegen.
3Ablauf einer Altbausanierung: fünf Schritte
Wir erleben immer wieder, dass Bauherren am liebsten sofort mit dem Abbruch anfangen würden. Im Altbau rächt sich das. Eine fachgerechte Sanierung läuft in fünf Schritten:
- Bestandsaufnahme und Analyse: Bausubstanz, Leitungen und Dämmung werden geprüft.
- Planung und Budgetierung: Sanierungskonzept und Kostenvoranschlag.
- Genehmigungen: Pflicht bei Denkmalschutz, Statik und Fassadenänderungen.
- Umsetzung: Von Dach und Fassade bis zum Innenausbau.
- Abnahme und Kontrolle: Sicherstellen, dass alles fachgerecht ausgeführt wurde.
Wie lange das dauert, hängt vom Umfang ab. Beim Innenausbau einer Wohnung sind es je nach Umfang Wochen bis Monate. Die Reihenfolge der Gewerke und die Zeiten zeigt der Ratgeber Innenausbau planen.
Besser: Halten Sie die Reihenfolge ein. Erst wenn Bestand, Konzept und Genehmigungen stehen, beginnt die Baustelle.
4Fördermittel und Zuschüsse für die Altbausanierung
Viele glauben: „Um die Förderung kümmere ich mich, wenn die Handwerker da sind.“ Dann ist es zu spät. Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse vom Bund, aber nur, wenn der Antrag rechtzeitig gestellt ist.
Diese Wege gibt es:
- Zuschüsse vom Bund: Für Fenster, Außentüren, Dachfenster und Dämmung gibt es 15 % BAFA-Zuschuss, mit Sanierungsfahrplan kommen 5 Prozentpunkte dazu.
- Heizung: Der Heizungstausch läuft über die KfW.
- Stadt München: Förderprogramme für nachhaltige Modernisierungen.
- Steuerbonus: Energetische Maßnahmen lassen sich über mehrere Jahre steuerlich absetzen.
- Kombination: Programme lassen sich teilweise kombinieren.
Wie der Antrag abläuft, zeigt unser Ratgeber BAFA Förderung Schritt für Schritt.
Unser Rat: Der Antrag muss gestellt sein, bevor die Arbeiten beginnen. Den Ablauf klären wir mit unserem Energieberater. Klären Sie die Förderung deshalb schon in der Planung, nicht erst auf der Baustelle.
5Vorteile einer Altbausanierung und ein Praxisbeispiel
„Lohnt sich der Aufwand überhaupt?“ Diese Frage hören wir oft. Eine Altbausanierung in München bringt mehr als eine schönere Wohnung:
- Wert: Höherer Wert der Immobilie und bessere Vermietbarkeit.
- Energie: Deutlich geringerer Energieverbrauch, dazu Klimaschutz und Nachhaltigkeit.
- Komfort: Moderner Wohnkomfort.
- Recht: Gesetzliche Standards wie GEG und Denkmalschutz werden erfüllt.
Ein Beispiel: eine Altbauwohnung mit 80 m² in Schwabing. Neue Fenster und Wärmedämmung, Badmodernisierung, neue Elektrik. Das Ergebnis: deutlich geringere Heizkosten, ein höherer Immobilienwert und ein modernes Wohngefühl. Den Projektbericht dazu lesen Sie hier: Von der Altbauwohnung zum modernen Wohntraum.
Unser Rat: Planen Sie Fenster, Dämmung und Technik zusammen statt nacheinander.
6Fazit: Altbausanierung ist komplex, aber lohnenswert
Wer in München modernisiert, profitiert von Komfort, Energieeffizienz und Wertsteigerung.
Darauf kommt es an:
- Bestand zuerst: Bausubstanz, Leitungen und Dämmung prüfen, dann planen.
- Kosten ehrlich rechnen: Zusatzkosten im Altbau von Anfang an einplanen.
- Genehmigungen klären: Denkmalschutz, Statik und Fassadenänderungen vor Baubeginn.
- Förderung rechtzeitig: Der Antrag muss gestellt sein, bevor die Arbeiten beginnen.
Unser Rat: Sprechen Sie uns früh an. Die MR Umbau GmbH berät Sie als Meisterbetrieb in München und begleitet Ihre Sanierung von der Analyse bis zur Umsetzung.
Häufige Fragen
Was kostet eine Altbausanierung in München?
Je nach Umfang liegen die Kosten zum Beispiel für die Fassadendämmung bei 120–200 € pro m² und für die Heizungsmodernisierung bei 8.000–20.000 €. Für Fenster und Bad erstellen wir ein individuelles Angebot und planen nach Ihrem Budget.
Welche Fördermittel gibt es für die Altbausanierung?
Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse vom Bund, dazu kommen Förderprogramme der Stadt München für nachhaltige Modernisierungen. Für Fenster, Außentüren, Dachfenster und Dämmung beträgt der BAFA-Zuschuss 15 %, mit Sanierungsfahrplan kommen 5 Prozentpunkte dazu. Der Heizungstausch läuft über die KfW. Der Antrag muss gestellt sein, bevor die Arbeiten beginnen. Den Ablauf klären wir mit unserem Energieberater.
Wie läuft eine Altbausanierung ab?
Der Ablauf: Bestandsaufnahme, Planung und Budgetierung, Genehmigungen, Umsetzung der Maßnahmen, Abnahme und Qualitätskontrolle.
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